インヴィンシブル投資法人 (8963)¶

総合スコア: 0.628

基本情報と会社概要¶

2004年に上場したJ-REITで、現在はフォートレス・インベストメント・グループをスポンサーとする外資系のREITです。ホテルと住居を中核資産とする総合型REITとして運用されており、近年はホテル資産の比率を高めて約90%をホテル資産が占める構成になっています。

主要指標¶

分配金利回り: 6.7%（業界内上位）
NAV倍率: 0.90（資産価値に対して10%の割安感）
有利子負債比率: 47.5%（業界平均的な水準）
現在株価: 59,700円（2025年4月10日時点）
時価総額: 約4,511億円（J-REIT全体で9位の規模）
営業収益: 23,720百万円（前期比12.2%増）
当期利益: 13,718百万円（前期比6.3%増）
資産規模: 約6,530億円（ホテル系REITとしては国内最大規模）

投資戦略の特徴¶

ホテル・住居複合ポートフォリオ: ホテルを中心としつつも、住居資産も保有することでリスク分散を図る戦略
国際分散投資: 日本国内だけでなく、英領ケイマン諸島のホテル2件を保有するなど、国際的な分散投資も実施
戦略的アセットマネジメント: 外資系スポンサーの国際的な不動産投資ノウハウを活用した戦略的な物件取得と運営
変動賃料の活用: ホテル物件において、業績連動型の変動賃料契約を多く採用し、ホテル市場の好況を直接的に収益に反映

代表的物件¶

「ホテルマイステイズプレミア赤坂」、「ホテルマイステイズ新宿」などの都市型ホテルに加え、ケイマン諸島の「ウェスティン・グランドケイマンリゾート＆スパ」など、国内外の主要ホテルを保有しています。

ポートフォリオ分析¶

ポートフォリオの概要¶

保有物件数: 146件（2025年現在）
地域分布: 東京およびその他主要都市の物件に加え、海外（ケイマン諸島）にも展開
資産タイプ: ホテル資産が約90%、住居資産が約10%の構成
資産規模: 約6,530億円（ホテル系REITとしては国内最大規模）

ポートフォリオの特徴¶

物件数の多さ: 146件という国内REITでも最大級の物件数を保有
国際的な分散: 海外（ケイマン諸島）の高級リゾートホテルを保有する稀有なJ-REIT
住居資産によるリスク分散: ホテル中心ながらも、景気変動の影響を受けにくい住居資産も保有
変動賃料比率の高さ: ホテル物件では業績連動型の変動賃料契約を多用し、市場の好況を直接収益に反映

最新の業績と動向¶

2024年12月期分配金: 1,797円（前期の1,917円から約6.3%減）
2025年6月期予想: 分配金1,895円（前期比5.5%増）
2025年12月期予想: 分配金2,056円（前期比8.5%増）
ケイマンホテルの好調: コロナ前の水準を上回る高いRevPARを達成
株主優待制度: ホテル優待価格販売などの制度を導入

市場環境との適合性¶

インバウンド回復の恩恵: 多数のホテル物件で訪日外国人観光客の需要を取り込める体制
変動賃料の優位性: 市場の好況を変動賃料を通じて直接収益に反映できる契約形態
国際分散の効果: 日本市場とケイマン諸島市場への分散投資による地域リスクの低減
物件数の多さによる安定性: 146件の多数物件による個別物件リスクの分散

評価理由¶

業界トップのNOI利回りを達成し、運用効率の高さを示す
時価総額約4,511億円という規模による市場での安定性と流動性
2025年の分配金回復・増加見込み
JCR格付け「A」の信用力と安定した財務基盤

リスク要因¶

相対的に高い有利子負債比率: 47.5%は競合他社と比較して高水準
為替リスク: ケイマン諸島のホテル物件による為替変動の影響
変動賃料のボラティリティ: 市場環境悪化時のリスク
2024年12月期の分配金減少: 一時的な減少傾向への注意

成長戦略¶

外部成長: スポンサーパイプラインを活用した物件取得による資産規模拡大
内部成長: 変動賃料の最大化を目指したホテル運営の効率化
財務戦略: 有利子負債比率の適正管理と金利コストの最適化

投資判断の根拠¶

規模と流動性: 時価総額約4,511億円による市場での安定性
トップクラスのNOI利回り: 運用効率の高さを示す業界1位の実績
2025年の回復期待: 分配金の回復・増加見込みによる投資機会
分散投資効果: 多数の物件、住居資産保有、国際分散投資によるリスク低減