# ジャパン・ホテル・リート投資法人 (8985)

**総合スコア**: 0.608

## 基本情報と会社概要
2006年に上場したホテル特化型のJ-REITで、2012年には日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併し、現在の形態となりました。SC CAPITAL PARTNERS、共立メンテナンス、オリックスなど国内外の有力企業がスポンサーとして支援しています。

## 主要指標
- 分配金利回り: 6.4%（業界内中位）
- NAV倍率: 0.82（資産価値に対して18%の割安感）
- 有利子負債比率: 41.1%（業界内7位と低水準）
- 現在株価: 70,300円（2025年4月10日時点）
- 時価総額: 約3,547億円
- 営業収益: 32,910百万円（前期比23.8%増）
- 当期利益: 17,644百万円（前期比34.3%増）
- 資産規模: 約5,154億円

## 投資戦略の特徴
1. **インバウンド需要の取り込み**: 訪日外国人観光客の増加を見据えた戦略的な物件選定
2. **レジャー宿泊需要の強い地域への選別投資**: 都市部の人気観光地やリゾート地を中心とした投資
3. **国際的ブランドホテルとの提携**: グローバルホテルブランドとの提携によるホテルの競争力強化
4. **多様なスポンサーの知見活用**: 国内外の複数スポンサーの不動産およびホテル運営のノウハウを活用

### 代表的物件
「ヒルトン東京ベイ」、「神戸メリケンパークオリエンタルホテル」、「オリエンタルホテル東京ベイ」など、都市部とリゾート地の著名ホテルを保有しています。

## ポートフォリオ分析
### ポートフォリオの概要
- **保有物件数**: 41件（2025年現在）
- **資産規模**: 約5,154億円（ホテル特化型REITとして国内有数）
- **地域分布**: 東京、大阪、京都、福岡などの大都市中心部および主要観光地・リゾートエリア
- **運営タイプ**: フルサービスホテル、リゾートホテル、宿泊特化型ホテルなど多様なタイプを保有

### ポートフォリオの特徴
1. **戦略的立地**: 主要観光地やビジネス拠点に近い立地条件の良い物件を選定
2. **国際ブランド比率**: ヒルトン、マリオット、シェラトンなど国際的なホテルブランドとの提携物件が多い
3. **大型物件比率**: 1物件あたりの規模が大きく、効率的な運営が可能
4. **バランスの取れた地域分散**: 東京一極集中を避け、全国主要都市に分散投資

## 最新の業績と動向
- **2024年12月期分配金**: 3,815円（前期の3,015円から26.5%増）
- **2025年12月期予想**: 分配金4,461円（前年比17.0%増）
- **最近の物件取引**: 2025年初めに福岡のヒルトンホテルを取得
- **ESGへの取り組み**: 2025年ESGレポートを発行など、環境・社会・ガバナンス面での積極的な推進
- **既存物件のバリューアップ投資**: 保有物件の競争力維持・向上のための継続的な投資実施

## 市場環境との適合性
1. **インバウンド回復の恩恵**: 主要観光地の大型ホテルを多数保有し、訪日外国人観光客の需要を直接的に取り込める体制
2. **大阪万博効果**: 2025年の大阪万博開催による関西地域のホテル需要増加の恩恵を受けやすい
3. **高級ホテル需要の拡大**: 国際ブランドホテルを多数保有し、高所得層の訪日観光客需要に対応
4. **リピーター需要の分散化**: 全国主要都市への分散投資が、地方観光を好むリピーター需要と合致

## 評価理由
- バランスの取れた財務指標と安定した経営が魅力
- インバウンド需要の取り込みを重視した投資戦略が、現在の市場環境と合致
- 分配金の継続的な増加が見込まれており、2025年12月期は4,461円の予想
- 有利子負債比率の低さ（36.0%）は金利上昇環境下での耐性を示す

## リスク要因
1. **分配金利回りの相対的な低さ**: 5.43%という利回りは、他のホテルREITと比較すると見劣り
2. **物件取得競争の激化**: 優良物件の取得における競争激化
3. **インバウンド依存度**: 地政学リスクや感染症などの外部要因の影響を受けやすい
4. **円高リスク**: 円高進行による訪日観光客数への潜在的な悪影響

## 成長戦略
1. **外部成長**: インバウンド需要が高まる主要観光地における優良物件の選別取得
2. **内部成長**: 国際ブランドとの連携強化によるADR（平均客室単価）の向上
3. **財務戦略**: 低い有利子負債比率を活かした機動的な資金調達と財務コストの最適化

## 投資判断の根拠
1. **安定成長と割安なバリュエーション**: 継続的な増配トレンドとNAV倍率0.82の割安さ
2. **バランスの取れた財務体質**: 36.0%という低い有利子負債比率による成長余地
3. **市場環境との高い適合性**: 訪日観光客増加、大阪万博効果との親和性
4. **安定した規模と流動性**: 時価総額約3,583億円による市場での安定性確保